【人物】“赚过大钱”的房地产大佬潘石屹,与我们聊了聊他的互联网“小生意”
舒虹发表于2017年08月21日 18:1610160人阅读
摘要: “涮”王健林,“怼”毛大庆,中国地产大亨潘石屹出场依然口吐莲花,只不过这一次他只谈”共享办公“,却封锁了他对于房地产话题的兴趣。

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“涮”王健林,“怼”毛大庆,SOHO中国董事长潘石屹出场依然自带笑感,口吐莲花,只不过这一次他只谈”共享办公“,却封锁了他对于房地产话题的兴趣。

在8月18日深圳的一场媒体见面会上,他对于“你怎么看深圳房价”的回答是,请你问点我明白的问题。 

“为什么你谈互联网比较多,谈房地产却越来越少?”面对全天候科技作者的提问,潘石屹却讲起了段子:

几年前,万达的王总(王健林)和阿里的马总(马云)一样风光,两人打了一个“线上线下商业谁赢”的豪赌,赌金一亿元。王总很勤奋建了二百多个商场,几年后马总仍然风光,更风光了,王总的处境却大不如前了。

语毕还不忘打趣“补刀”:“我不应该说这个,简直是给王总雪上加霜。” 

但潘石屹和王健林一样,也是个经历过房地产“黄金时代”的开发商。过去十几年,他与妻子张欣创立的SOHO中国在北京、上海两地开发了500万平方米的地标型甲级写字楼,并成功完成从销售向租赁转型,潘石屹也因此成为地产界的IP级人物。

潘石屹与张欣(图片来源:视觉中国)

2015年开始,这位房地产大佬拥抱互联网的意图愈发明显。为了转型,他一夜之间撤掉了300多人的销售团队,开始频繁拜访互联网公司,并于建立了办公与个性化租赁的共享办公品牌SOHO 3Q。经过了近两年的耕耘,目前,3Q在京、沪两地拥有19个中心、1.7万个座位。

而现在,潘石屹判断,SOHO 3Q已经形成了自己的商业模式,可以大规模复制了。过去一个多星期,潘石屹先后出现在杭州、南京、深圳、广州,自称“不拿地、不收购、也不盖房”,目的就是为了推广这个他试验了两年多的转型成果。

在采访中,潘石屹对全天候科技表示,无论管理技术、共享理念还是服务对象,这都是一个十足的互联网产品。当互联网共享经济走在规模与效益的十字路口,这个“赚过大钱”的老潘眼中“几百万”的“小生意”、区别于房地产的独特故事,会得到市场的垂青吗?

“你定义3Q是一个房地产的产品,还是互联网的产品?”这是一个潘石屹决定要慎重对待的问题。

潘石屹对全天候科技表示,从管理技术到共享理念,3Q都是一个互联网产品,另外它服务的对象也是与互联网紧密联系的企业。

据悉,到2016年底,SOHO 3Q平均出租率为85%,租户群涉及互联网和高科技公司,比如美团、Airbnb、新浪、小红书、首汽集团等。3Q望京项目的租户中,90%以上是互联网企业,这些企业成了潘石屹定期走访与学习的对象。 

潘石屹认为,3Q的核心理念是互联网提倡的共享经济,把每平方米的空间充分利用起来,用灵活的办公方式盘活城市里的存量资产。

“现在赶时髦的共享经济特别多,共享雨伞、共享充电宝,今天还看到个共享卫生纸,这都是噱头,对社会基本没有影响。但是共享办公确实是很有意义的。”他说。

但是,3Q又是一个基于房地产的互联网产品。它的房地产属性在于“无法移动”,产品设计、施工、管理、成本的采购都是传统房地产的概念。 

正如潘石屹在另一场活动中谈到的,“和网约车一样,共享办公也会烧钱,进入门槛低,尤其是现在空置面积比例高的,会有竞争比较激烈的压价过程,可是3Q除了有互联网的性质,还有房地产性质,它是不动产,所以不会像共享单车这样争的你死我活”。

潘石屹在深圳考察项目(图片来源:潘石屹微博)

据SOHO 3Q的COO方力维介绍,3Q目前在京沪拥有19个中心、1.7万个座位,是两地最大的共享办公运营商。 

3Q的扩张采用租赁合作模式,用招标方式拓展。8月16日,SOHO 3Q面向全国企业发出了招标文件,锁定了杭州、南京、深圳、广州几个城市。潘石屹说,两个月内要把项目确定下来,再用一个半月时间设计,两个半月建设,差不多年后可以落地

正当潘石屹开始SOHO 3Q的全国化布局时,另一位曾经的地产商、前万科高管毛大庆创立的优客工场(UrWork)8月7日宣布完成12亿人民币的Pre-C轮融资,估值达90亿元,成为中国共享办公领域首个达到独角兽级别的企业。

潘石屹对全天候科技表示,未来一两个月内,SOHO 3Q也会对外公布融资计划。 

作为共享办公的同行,潘石屹并未像毛大庆一样通过不断的融资,在资本市场获得不断攀升的估值,一个原因在于SOHO中国现在“不差钱”。

2017年6月,SOHO中国刚刚以接近36亿元的价格出售了虹口SOHO,7月又宣布要卖北京光华路SOHO2以及上海凌空SOHO。据统计,SOHO中国宣布转型“告别散售”以来,已经连续出售多个项目,并通过出售旗下业务套现236亿元。 

潘石屹称,SOHO中国目前的资金情况,没必要和其他创业者一样去跟机构谈来谈去,依靠出让股权融资几千万、一两个亿,未来融资“也不是说为了融多少钱,而是要把3Q的市场价值体现出来”。但资本化操作是一个未来值得探讨的方向。 

8月16日,在SOHO 3Q城市拓展招标会上,有记者告诉潘石屹,“毛大庆说你们走偏了”。潘石屹回应称:“走偏了的人,总看着别人走偏。” 

在共享办公领域,与SOHO 3Q业务模式类似的有WeWork与毛大庆的UrWork。如今WeWork估值约170亿美元,已经正式进军中国。而截至2017年6月,优客工场已在全球25座城市布局了88个共享办公空间,拥有近3万张座位。 目前,3Q目前在京沪拥有19个中心、1.7万个座位。 

作为同样“做过(房地产)大生意的人”,潘石屹认为,共享办公处在婴儿期,拿着几万个座位比规模很可笑,要做到20-50万张座位的规模才有意义,单个项目的面积也要达到4000平方米以上,才能够赚钱。 

与毛大庆一样,潘石屹也多次强调“SOHO 3Q不是孵化器”。他说,如果说“孵化”,SOHO 3Q孵化出来的第一个10亿美金的项目就是毛大庆的UrWork。2015年初,毛大庆从万科离职,潘石屹在望京SOHO的21层为其提供了办公室,据其称,“连租金都没有收”。不久后,毛大庆便创立了UrWork。

不过3Q做的是共享办公社区,并不是真正意义上的“孵化”。 

潘石屹表示,孵化器都是高科技的初创企业,而3Q作为一个共享办公空间,是公司类型越多越好,越复杂越好,这样才能形成一个很好的生态。这些公司之间可以互相服务,有需要投资的、有做投资的、有中间方、还有彼此的客户,都在一起,整体价值才能出来。

“商业就是要有食物链,才能成功。凡是单一孵化器、高科技、服务类,都不会成功。”潘石屹说。 

潘石屹同时指出,未来不会去投资创业公司。他说,“一是互联网公司具体怎么好,隔行如隔山,我们不懂;二是做过房地产的人,金额都很大,几百万、几千万去投这些东西,尺度把握不准。所以还是发挥我们房地产的经验和优势,把社区做好。”

在过去十年房地产的红利下,SOHO中国确实“做过大生意”。2013年,SOHO中国营收总额146.1亿元,净利润73.9亿元。“由售转租”四年后,公司的盈利将主要来源于租金收入。

根据SOHO中国2016年财报,公司2016年租金收入约为人民币15.11亿元,营业额和净利润为15.77亿和9.10亿元。

如今,潘石屹“算账”的数额从几亿变成了几百万。他表示,从赚大钱到赚小钱,并没有很失落,只是尺度有的时候算不过来。

潘石屹说,如果过去20多年我们建房子,把北京和上海的城市面貌、天际线都改变了,未来5-10年在已有建好房子的基础上,创造出来更适合人们办公的环境,能够有了50万个座位建起来,也是一个挺伟大的事。

如今,SOHO中国早已不再建房。潘石屹认为,房地产的重资产模式在中国的环境下难以为继。无论是万达酒店、万达广场,还是住宅、办公楼的租金回报率,都比中国各家商业银行的贷款利息还低,所以当市场上这类产品多的时候,就不要去建了,“资产一定要有个合理的配比,要跟经济环境、经济增长速度、银行利率挂得起来”。 

一位房地产O2O人士对全天候科技表示,潘老板想做到20-50万个工位,租金大概在24-60亿的规模,按照85%的出租率,也就是20-50亿,“确实比SOHO的生意小不少,但是轻资产,利润率不一定低,说白了到时候SOHO就成了一个物业服务公司,输出品牌技术和管理社交,还可以延伸其他服务。借着互联网的概念和故事,说不定会有不错的估值和发展。当然,前提是要能实现他所说的规模和出租率。”

潘石屹透露,刚开始互联网转型时,SOHO 3Q一个座位的成本加起来接近3万元,过去一段时间一直在优化产品,加上二线城市的租金不高,希望成本得以下降。

“只有(成本)控制在1.5万以内,才能有合理的利润。”潘石屹说,这比当年3Q在望京SOHO开始做时已经下降了差不多一半。

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