周三,市场上传来共享办公巨头WeWork上市的相关消息。

新浪美股援引媒体称,知情人士透露,WeWork计划最早于下周启动首次公开发行路演。

WeWork于8月14日向美国证券交易委员会(SEC)递交了IPO申请,但并未明确上市时间表。

上述知情人士称,WeWork路演的日期仍有可能改变。

一位知情人士今年7月曾表示,WeWork的目标是出售约35亿美元的股票。该公司上个月提交了上市申请。据公司提交的IPO文件显示,它还获得了一份高达60亿美元的信贷安排承诺书,这笔融资将视其IPO能否成功而定。

这宗IPO交易备受各界关注。一旦WeWork成功上市,其IPO交易就将成为今年仅次于Uber的美国股市第二大IPO,后者于5月上市时融资81亿美元。

毕竟,WeWork母公司The We Company的私募市场估值已达470亿美元,超过年度营收15倍,在全球所有未上市的独角兽公司中排名靠前。

然而,WeWork上市事宜尚未尘埃落定,便在上市前夜引发了巨大争议,确切地说,是引发了潮水般的批评。

潜在投资者争论最多的一个问题是:WeWork到底属于科技初创公司,还是一家传统房地产企业?有观点认为,公司在招股书中有93次提到“技术”一词,显然是有意包装成科技公司为高估值正名化。

然而,WeWork并不具有典型科技公司的特征。去年该公司营收18亿美元,其中的93%都来自“会员及服务”项目。这其实就是会员向WeWork支付的房租,服务费则来自会员要求增设与办公空间相关的其他产品或使用超过配额物品后支付的费用,都与租房这一主营业务有关。

同时,衡量科技公司的高毛利率与高研发成本这两项核心指标,也与WeWork关联不大。有分析发现,招股书在“支出”一栏没有“收入成本”项目,通常销售收入与销售成本的差额用来计算毛利。WeWork的“销售成本”被更名为“地点经营费用”,去年占总收入的84%,即毛利率仅有16%,今年上半年毛利率改善至近20%,但显然与科技公司的更高毛利率水平不符。

Triton Research研究公司首席执行官Rett Wallace表示,WeWork的招股说明书是“混淆的杰作”,模糊了理解其业务所需的诸多关键细节。

WeWork的盈利模式和上市时机也受到一些投资者的质疑。该公司主要依靠短期写字楼租赁和长期贷款负债维持运营,这被人怀疑其可持续性。这家初创公司自9年前成立以来一直在亏损,虽然已累计筹集逾120亿美元资金,但从未实现盈利。过去三年,WeWork亏损29亿美元,仅在2019年上半年就亏损近9.05亿美元,较去年同期净亏损增加25%。

招股书还披露出,公司在2016至2018年期间,为联合创始人兼CEO Adam Neumann拥有或主要控股的房产支付了近1700万美元租金。本次IPO的承销商也已向他提供5亿美元的个人信贷额度,其中3.8亿美元尚未偿还,银行还额外授信了9750万美元用于Neumann投资房地产和购买个人房产,其中不乏未来继续向WeWork反向租赁的资产。

此外,创始人在上市之前大举抛售原始股份套现也引发了高度关注。腾讯科技7月下旬曾援引媒体称,作为公司CEO和公司单一最大股东的Adam Neumann已通过出售股票和举债的方式高额套现逾7亿美元。