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作者|张超  编辑|罗丽娟

贝壳找房IPO的消息越来越密集。

近日,全天候科技从一位PE投资人处独家获悉,贝壳找房今年营收预期100%增长,正寻求美国IPO,计划融资10-20亿美元,目前正处于向潜在基石投资者询价阶段,摩根士丹利是参与其中的投行之一。

不过,上述投资人提到,贝壳找房上一轮融资估值很高,他身边多家PE机构均表示“不会碰这家公司”。

近日有多家媒体报道,贝壳找房已向美国证券交易委员会(SEC)秘密递表,最快将于今年三季度完成IPO,高盛和摩根士丹利担任IPO牵头经办行。

针对上述消息,全天候科技向贝壳找房方面求证,对方不予置评。

今年以来,关于贝壳找房上市的消息持续不断,上市地点也从最开始传出的“香港或者美国”聚焦到“美国”,上市时间则从“今年”缩短至“最快今年三季度”。

只不过,对于IPO,贝壳找房称没有时间表。

上线于2018年4月的贝壳找房,一直以来在资本运作方面表现得颇为低调,但融资能力强悍。

公开资料几乎查不到其早期融资情况。贝壳找房首次公开的融资从D轮开始。2019年3月25日,贝壳找房官宣启动D轮融资,并透露已经获得由战略投资方腾讯领投的8亿美元。

贝壳找房融资历史(图片来源:天眼查)

界面新闻获得的一份文件显示,贝壳找房超过12亿美元的D轮融资中,腾讯领投8亿美元,Gaw Capital/基汇投资、高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天域投资、华兴资本、海峡资本等均是其投资方;本轮融资前,贝壳找房估值95亿美元;融资后估值超100亿美元。

从这个“超豪华”投资阵容就可以看出,贝壳找房彼时获到了资本市场热捧,俨然一副资本宠儿的态势。

还有投资人向PropTech研习社透露,腾讯投资的8亿美元其实在2018年上半年就已经敲定了,腾讯甚至还在微信九宫格为贝壳找房打开了流量入口,可谓是诚意满满。

2020年3月,贝壳找房又确认了D+轮超24亿美元的融资信息,这轮投资方除了腾讯、高瓴资本、红杉资本这些顶级投资者,还有一方非常值得关注——“疯狂赌徒”孙正义执掌的软银。

有媒体报道称,软银在这轮投资金额高达10亿美元,是领投方。全天候科技独家获悉,这轮投后贝壳找房估值已达140亿美元。

根据CB Insights数据发布的截至2019年12月31日《中国独角兽榜单》,这一估值远超威马汽车、商汤科技、旷视科技、网易云音乐等一众明星企业。一时间,贝壳找房风光无两。

前述投资人透露,2020年贝壳找房营业额预期实现100%的增长。

不过,他仍明确表示,“这一单我们肯定不会做”,不仅如此,他提到,自己身边的几家知名PE机构也有类似想法,因为估值太高,很难赚钱。

2020年是贝壳找房的关键年,外界之所以对其上市消息如此关注,除了其影响力,可能还与一份对赌协议有关。

2016年4月,链家获得B轮融资时就有消息称,链家掌门人、现贝壳找房董事长左晖与投资人签订了对赌协议。

协议大致内容为:承诺(链家)在B轮交割后5年内完成IPO,否则投资人有权按照基本投资价格+8%/年(单利)进行回购。

众所周知,贝壳找房是由链家网升级而来。2019年1月,随着贝壳、德佑、链家三家“链家系”管理团队合并,几方界限变得更为模糊,贝壳找房承担主导角色的趋势渐显。

早在2018年11月,贝壳大中华南区COO张海明明确表示,未来上市主体将是贝壳,而不是链家,链家只是贝壳的一部分。

2019年,链家资本结构发生了一系列变化,原链家投资方股权已经通过协议镜像平移至贝壳找房。

按照时间推算,2021年就是传说中的对赌协议的大限,投资人留给左晖的时间还有不到10个月了。

面对投资机构释放出的估值过高压力,贝壳找房亟需新的故事来论证其价值,重新挽回投资人信心。

贝壳找房最初是为了实现租房中介互联网转型这个目标而诞生,所以其定位是以技术驱动的互联网居住服务平台。

通过将真房管理标准、经纪人评价体系等手段作为信用基础数据,贝壳找房搭建起了经纪平台、租赁平台、新房平台、装修平台等业务平台。

在这些平台之后,还有技术平台、品质平台等为其支撑、赋能。数字化手段被认为是贝壳找房最核心的竞争力。

不过,贝壳找房的出现一度引发了全行业反弹。以58同城旗下房地产交易信息平台安居客为首的“反对派”甚至发起了“全行业真房源誓约大会”,包括我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等公司创始人均是该行动的拥护者,他们指责贝壳找房“既做运动员、又做裁判员、还做售票员”。

再加上互联网信息高度透明化,不少房地产中介担忧可能处于竞争不利局面。这样导致的一个结果是,贝壳找房很难吸引到大企业入驻平台,只能将生意聚焦在门店数量较少的中小企业身上。

想明白了发展路径后,贝壳找房也不再突出强调其互联网租房信息平台的身份,而是全力打造其“连接者”的标签,在大居住市场讲述新故事。

与此同时,21世纪不动产在去年4月宣布与贝壳找房战略合作,昔日的“反对派”阵营逐渐名存实亡。

据贝壳找房公布的数据,成立2年,其已进驻全国110个城市,入驻合作新经纪品牌超过250个,连接经纪门店超过4万家,服务超过37万经纪人。2019年,贝壳找房更是为超过2426773名客户提供买房和租房服务。

未来,贝壳找房称还要连接100万服务者,满足3亿家庭买卖、租赁、装修家居、社区服务等需求。

在左晖看来,“贝壳(找房)给产业带来的变化在于,门店开始成为产业链的基础核心和运营轴心。”

随着数字化手段在门店落地,传统门店不再只售卖传统房源信息,而是能够满足消费者和经纪人更多个性化的定制需求。

只是,从目前门店发展的情况看,贝壳找房距离推动行业变革仍有一段距离。

今年4月,左晖透露了一组数据,在全国的房地产经纪门店中,年均GMV5000万的门店处在温饱线,年均GMV1亿的门店为中产线,2019年只有12%的门店达到中产线,四分之一的门店达到温饱线。

所以,贝壳找房针对店东群体推出了三项计划:今年将帮助超过两万家门店超越年5000万GMV,帮助1000家门店规模翻倍;同时,今年将有超过10%的店东和店长能够认证成为中国第一代职业店东和店长。